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11月深圳二手商业地产局部回暖

发布时间:2019-08-16 19:01:13

  10月1日深圳存量非住宅按评估征税政策正式实施以来,在经历了9月份规避评估征税的二手成交井喷态势之后,10月二手成交经历了一轮幅度极大的“过山车”,写字楼和商铺的成交达到了近年来的最低点。进入11月后,随着政策影响逐渐被消化,二手商业地产出现了局部回暖,其中商铺市场回升力度加大,而写字楼则延续了10月份的成交走势,起色不大。与此同时,10到11月,在政策的刺激下,二手市场的部分投资需求转移到了一手市场,成交较此前出现明显上升趋势。当前的市场格局让不少开发商加大和加快了一手商业的推盘力度。

  二手买卖:商铺回暖相对迅速 写字楼尚无起色

  美联物业全国研究中心的统计数据显示,今年以来,二手商业尤其是写字楼的成交持续了相当长一段时间的冷清,直到第三季度以来才相对回转。8月下旬,深圳市地税局与规土委正式发放通知,深圳将于10月1日对二手工商铺的交易实施按评估价过户的政策,二手商业市场的热闹在9月达到了最高峰。二手商铺成交面积近20万平方米,写字楼成交也突破年内新高,达到近7. 万平方米成交。在这一轮最后的“狂欢”之后,二手商业的成交急转直下,商铺和写字楼10月的成交面积均为4000多平方米。

  进入11月以来,二手市场也走向了分化,在写字楼仍然延续了10月成交水平的同时,商铺市场出现了显著的回暖态势。根据美联物业的统计,截止11月27日,深圳二手商铺的成交面积已经达到2万平方米,虽然与9月的20万平方米相比大为逊色,但正逐步恢复到之前的成交水平。而写字楼的成交回升速度却并没能跟商铺同步,截至11月27日,二手写字楼的成交面积依然仅有4115.9平方米,而据统计,今年1月—8月,深圳二手写字楼的成交面积均为1万平方米。

  对于以上情况,美联物业全国研究中心主任何倩茹认为,写字楼市场由于投资周期较长,二手定价往往与一手价格差距较大,在评估过程中税费不少;而二手商铺市场刚兴起不久,买卖时间较短,市场供应也足,因此二手定价和一手价格不会出现很大价差,评估征税的税费成本也相对较低。因此,市场在经过一个多月的政策消化之后,二手商铺投资又逐渐回温,而税费成本相对较高的二手写字楼则难以一时回复原来的成交。

  “预计写字楼的成交面积近几个月内都会停留在5000平方米左右,而此前,除了较为反常的9月高峰,写字楼的月成交面积均值为1万平方米,看来政策的消化还是需要一定时间。”何倩茹如此表示。

  一手写字楼和商铺:成交随供应升温 达到近半年高峰

  在二手市场缓慢走回此前成交数值的同时,一手商业市场正趁机发力。10月份二手市场的极大萎缩意味着部分投资需求向一手转移,高纬环球的统计数据显示,近两个月来,深圳一手市场的成交便逐步攀升,写字楼和商铺都达到了近半年的高峰。从成交数据的走势来看,直到12月底,虽然不会有明显的上涨,但一手商业市场的成交都会维持在相对高位。

  “一手上商业地产的成交跟供应有比较大的关系,可以看到,今年下半年以来,深圳一手商业地产尤其是住宅裙楼商铺的供应不断增加,由于深圳商业地产的供应和成交基数都较小,一旦有新增供应进入,都会在成交数据上有比较快速的反应。”高纬环球华南区研究助理经理袁雪玲如此说道。

  根据高纬环球的统计,今年8月至11月期间,由于新增项目持续供给,深圳一手商铺的可售面积已经达到102.6万平方米,而写字楼的可售面积也已经达到了42.1万平方米。

  当然,二手市场的相对冷清也让部分投资需求转移到了一手市场,开发商趁机发力加大了供应。“二手市场成交的下降让开发商觉得有必要加快一手供应的速度,部分项目提前加推并且还取得了不错的成交成绩,例如盐田的万科壹海城一开盘就卖出了10多套写字楼单位,而此前9月开盘的农科商务办公楼在10月、11月期间也快速清盘,一共86套可售单位,据我了解目前仅剩4套。”何倩茹表示。

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